CELKOVÁ REKONSTRUKCE DOMU SE STALA PRO RODINU ČERNOU MŮROU

Přátelé, dnes mám pro vás jeden příběh. Ano, jak napovídá nadpis, nebude to příběh s dobrým koncem, ale holt, to už je život.

Představme si rodinu otec, matka a dvě děti ve věku 7 a 9 let. Jednoho dne si řekli, že už je dost bydlení v podnájmu a začali snít o domku se zahrádkou. Měli našetřeno 900 000 Kč a rozhodli se pro koupi domu, který byl v té době neobyvatelný, ale za dobrou cenu 1 700 000 Kč. Jejich příjmy činili 35 000 Kč za celou rodinu. Banka jim půjčila 80 % hodnoty domu a oni se stali majiteli jedné zříceniny. Ano, tento dům vyžadoval kompletní rekonstrukci. Zatím je to stálo 340 000 Kč z vlastních peněz a zůstalo jim 560 000 Kč.

Po čase šli do banky a chtěli si hypotéku navýšit na rekonstrukci. Banka, ale řekla ne. Už zde je to mělo varovat. Proč jim banka nechce půjčit? V čem je zádrhel?

Nelenili a našli si finančního poradce číslo jedna a ten jim sjednal v bance č.2 refinancování stávajícího úvěru a navýšení hypotéky na rekonstrukci. Dům měl mít po rekonstrukci hodnotu 4 mil. Kč. Ikdyž jejich příjmy nebyli zrovna vysoké, v období nízkých úrokových sazeb dosáhli na hypotéku ve výši 3 200 000 Kč. To, co už, finanční poradce neřešil je rodinný rozpočet. Jak jim budou vycházet příjmy a výdaje? Je pravda, že dnes platí nájem 11 000 Kč měsíčně, a tak se přece jen vymění za splátku hypotéky cca 11 900 Kč. Ale co další náklady – pojištění domu, opravy, vyšší zálohy na energie apod..

Další věc, kterou jim poradce zapomněl vysvětlit, byl způsob, jak se taková hypotéka na rekonstrukci čerpá. To co je důležité si uvědomit, že pokud dům musíme částečně zbourat (střecha, okna apod.), ztrácí svou zástavní hodnotu. A to opomenu, že zaplatili za výmaz a vklad do katastru 4000 Kč, dále za nový odhad, čerpání apod. další výdaje.

No, pojďme dál banka č.2, v prvním kroku uhradila původní hypotéku v bance č.1. Z celkového úvěru 3 200 000 Kč bylo tedy vyčerpáno 80 % ze zástavy nemovitosti, tudíž 1 360 000 Kč. Rodina začala s rekonstrukcí. Za vlastní peníze shodili starou střechu a odstranili stará okna, dveře a ostatní rozpadlé části. Pak začali tvořit svůj nový domov. Z původních 560 000 Kč rázem nic nebylo. Jenže banka nechtěla nic vyčerpat, protože podmínkou čerpání bylo, že vyčerpá do 80 % hodnoty nemovitosti, a to už se stalo. V současném stavu neměl dům vyšší hodnotu, ale díky demolici střechy, oken apod. měl hodnotu nižší.

Rodinka poprvé zavětřila, že vyčerpat celou zbývající částku 1 840 000 Kč, může být trochu problém. No jo, ale vlastní peníze už byly pryč, a to byli s rekonstrukcí na začátku. Tak jak z toho ven? Další ochotný poradce jim tedy poradil a sjednal jim další úvěr na 700 000 Kč u stavební spořitelny na 22 let. Takže nyní měli k původní hypotéce, kde zatím spláceli jen úroky cca 3000 Kč měsíčně přibyl další úvěr za 4 000 Kč měsíčně. No to už začalo být pro jejich rozpočet pěkně napínavé. Rezervy pryč a rozpočet skoro deficitní. Nemluvě o dalších nákladech na odhady pro banku. Zainvestovali tedy peníze z úvěru v naději, že dostanou z banky pěkný balík. Po provedeném odhadu, který dům ohodnotil na necelé 2 mil. Kč, jim banka poslala 200 000 Kč. Z úvěru zbývalo vyčerpat ještě 1 640 000 Kč, ale jak?

Tady příběh pomalu končí. Jak řešit tuto situaci?

Varianta č. 1 – Někde se vám podaří sehnat 2 mil. Kč, doděláte celý dům a dosáhnete, toho, že jeho hodnota se navýší na 4 mil. Kč a banka vám zbytek vyčerpá a vy zaplatíte tomu někomu zpět 1 640 000 Kč a budete doufat, že dostanete dotace Zelenou úsporám a doplatíte zbytek. Všichni asi tušíme, že sehnat někde bez úročně 2 mil. Kč je trochu sci-fi. Nehledě na rozpočet, kdy po vyčerpané částce se jen splátky vyšplhají na téměř 16 000 Kč při rozpočtu pro 4člennou rodinu s příjmy 35 000 Kč měsíčně.

Varianta č. 2 – Je prodat dům za cenu min. výše dluhů, což je 2 260 000 Kč. (nezapomínejme, že poslední odhad byl 2 mil. Kč). Možná přislíbená dotace Zelená úsporám, by zde mohla zvýšit hodnotu domu. Ideální prodejní cena by byla včetně vlastích zdrojů tedy 3 160 000 Kč, protože tolik je dům zatím skutečně stál.

Tento příběh je skutečný a nestal se jen jednou. Velký podíl na tomto příběhu má jistě i finanční poradce. Jak může rodině s takovým rozpočtem doporučit takovou hypotéku? Hlavně, že si sjednali pojištění, spoření a jiné produkty. Obchod byl dobrý, ale výsledek je opravdu tragický. Poradce zapomněl klientům vysvětlit, jak probíhá proces čerpání. Klienti si zase měli uvědomit, že u opravdu velkých rekonstrukcí, jsou potřeba další peníze na demolici, odvoz odpadu a další náklady, které se v hodnotě domu bohužel neobjeví.

Jak bych v podobném případě postupovala já?

  1. Co jsou cíle rodiny? Bydlení, cestování, zahrádka, hoby apod.
  2. Jaké zdroje má rodina k dispozici? Příjmy aktivní i pasivní a naspořená částka. Rodinný rozpočet.
  3. Finanční plán – je v silách rodiny si splnit své cíle? A pokud ne, jak se musí upravit?
  4. Návrh řešení.

Zde uvedu zjednodušený návrh řešení.

Cíle – vlastní bydlení, renta v důchodě.

Zdroje – příjmy 35 000 Kč – výdaje 30 000 Kč = cash flow 5 000 Kč

Naspořeno 900 000 Kč

Rozpočet je potřeba již nenapínat o vyšší výdaje. Proto by splátka hypotéky neměla přesáhnout 11 000 Kč a hypotéka by se měla pohybovat okolo 2 500 000 Kč (nezapomínejme, že úrokové sazby se mohou zvedat). Tedy celé bydlení by nemělo přesáhnout cenu 3 200 000 Kč nebo něco okolo. A to už si můžete pořídit např. byt 3 + 1. Není to sice dům se zahrádkou, ale na začátek to zatím stačí. Vlastní bydlení, pokoj pro děti, ložnice pro rodiče a společný obyvák. Z vlastních zdrojů jim zbývá rezerva 260 000 Kč. Zde si musí rodina uvědomit, na co opravdu reálně dosáhne. Pokud se jí např. časem zvýší příjmy a vytvoří si dostatečné rezervy, je možné začít uvažovat o něčem jiném.

Nepodceňujte přípravu hypotéky a výběr finančního poradce. Mějte se krásně.